KEWAJIBAN PENDAFTARAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN OLEH PPAT BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN

MARTINI, MARTINI (2024) KEWAJIBAN PENDAFTARAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN OLEH PPAT BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN. Other thesis, Institut Agama Islam Negeri Palopo.

	Text ABSTRACT.pdf Download (724kB)
	Text DAFTAR PUSTAKA.pdf Download (400kB)
	Text tesis MARTINI (REPOSITORY).pdf Download (4MB)

Abstract

xx
ABSTRAK
Martini, 2023. “Kewajiban Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan Oleh
PPAT Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan”. Tesis Pascasarjana Institut Agama Islam Negeri Palopo (IAIN)
Palopo. Dibimbing oleh Takdir dan Firman Muhammad Arif.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pelaksanaan kewajiban Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
dan implikasi hukum dari APHT yang didaftarkan oleh PPAT lebih dari 7 (tujuh)
hari kerja di Kantor Pertanahan Kabupaten Luwu.
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian Normatif. Data
yang diperoleh baik data primer maupun data sekunder dikategorikan sesuai jenis
datanya. Kemudian data tersebut dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif,
yaitu menganalisis data yang berhubungan dengan masalah yang diteliti, kemudian
dipilih berdasarkan pikiran yang logis untuk menghindarkan kesalahan dalam proses
analisis data.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa: 1) Untuk mendaftarkan hak tanggungan
pada Kantor Pertanahan, PPAT harus mengirimkan APHT yang bersangkutan dan
dokumen lain yang dipersyaratkan kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran hak
tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan dengan meresmikan daftar real estat
yang dijaminkan dan memasukkannya ke dalam daftar real estat yang digadaikan
dan menyalin entri ke sertifikat real estat yang sesuai. Saat ini pendaftaran APHT
dilakukan secara online, dan dengan PPAT lebih efisien, lebih cepat, pengiriman
APHT dan dokumen pendukungnya ke Kantor Pertanahan, dokumen dan dokumen
warkah dikirim hanya berupa scan melalui sistem eletronik, dan Kantor Pertanahan
tidak lagi menerima dokumen fisik. 2) Keterlambatan penyampaian Akta APHT
oleh PPAT kepada Badan Pertanahan Kab. Luwu disebabkan oleh 2 (dua) faktor
yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal berupa: pertama,
gangguan sistem aplikasi mitra untuk sistem HT-el; kedua, kesalahan penulisan
akta; ketiga, terjadi eror saat proses pengecekan dan validasi sertipikat, BT dan SU.
Faktor eksternal yaitu para pihak terlambat memberikan dokumen-dokumen yang
dibutuhkan untuk melengkapai APHT sehingga PPAT belum dapat menyampaikan
APHT tersebut untuk didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kab. Luwu. Keterlambatan
juga disebabkan saat PPAT mendaftarkan APHT tersebut di system HT-el akan
tetapi dokumen yang di upload tidak lengkap, sementara proses setelah upload
dokumen pihak Kantor Pertanahan tidak bisa mengecek di system karena
pengecekan hanya bisa dilaksanakan setelah biaya yang mesti dibayar terkait
kegiatan pendaftaran APHT tersebut dibayarkan ke Negara, baru system bisa
memeriksa. Sementara proses setelah PNBP terbayarkan maka secara otomatis
waktu mulai terhitung hingga 7 (tujuh) hari kedepan, apabila setelah diperiksa dan
ditemukan bahwa dokumen tidak lengkap, maka diberitahukan kepada Kreditor
dan/atau PPAT untuk segera melengkapi berkas paling lama hari ke 5 (lima) sejak
permohonan pelayanan diterima oleh Sistem HT-el. Dalam hal jangka waktu
berakhir dan Kreditor dan/atau PPAT tidak melengkapi berkas, maka permohonan
dinyatakan batal. Meski demikian, keterlambatan tidak serta merta mengakibatkan
xxi
batalnya APHT karena tidak melanggar syarat sah perjanjian berupa syarat objektif
dan jika dikaji tidak ada ketentuan hukum yang menyatakan bahwa dengan
keterlambatan penyerahan APHT tersebut menjadikan akta yang bersangkutan
batal. Walaupun pengirimannya terlambat, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Luwu tetap wajib memprosesnya. Tetapi PPAT yang bersangkutan bertanggung
jawab terhadap semua akibat, termasuk kerugian yang diderita pihak-pihak yang
bersangkutan, yang disebabkan oleh keterlambatan pengiriman berkas tersebut. 3)
Implikasi dari APHT yang didaftarkan oleh PPAT lebih dari 7 (tujuh) hari kerja
akan mempengaruhi waktu lahirnya Hak Tanggungan sehingga dapat menyebabkan
kerugian dari para pihak, yaitu tidak terikatnya pihak ketiga terhadap janji-janji yang
diperjanjikan kreditur dan pemilik obyek Hak Tanggungan. Dengan demikian
selama APHT tersebut belum terdaftar maka hak kreditur hanya sebatas jaminan
umum yang terdapat dalam Pasal 1131 KUHPerdata yaitu semua harta kekayaan
debitur baik yang sudah ada maupun yang akan ada menjadi jaminan atas seluruh
perikatannya. Selain itu implikasi nya adalah Jika sebelum terbitnya sertipikat hak
tanggungan, debitur melakukan wanprestasi maka kreditor tidak memiliki hak untuk
melakukan lelang eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT, karena
salinan/fotokopi Sertipikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan
merupakan dokumen khusus pada saat permohonan lelang. Akta Pemberian Hak
Tanggunggan yang Jika tidak didaftarkan, maka hak tanggungan tersebut tidak
pernah lahir/tidak pernah ada. Jika jaminan hak tanggungan tersebut tidak pernah
lahir, maka kreditur tidak berkedudukan sebagai kreditur yang didahulukan (kreditur
separatis) untuk mendapatkan pelunasan utang debitur.
Kata Kunci: Akta; Pendaftaran; Hak Tanggungan
xxii
ABSTRACT
Martini, 2023. "Requirements for Registration of Deeds Granting Mortgage Rights
by PPAT Based on Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights".
Postgraduate Thesis at the Palopo State Islamic Institute (IAIN) Palopo. Guided by
Takdir and the Word of Muhammad Arif.
This research aims to analyze the implementation of the obligations of Land Deed
Officials (PPAT) in registering the Deed of Granting Mortgage Rights (APHT) and
the legal implications of APHT registered by PPAT more than 7 (seven) working
days at the Luwu Regency Land Office.
This research was conducted using Normative research methods. The data obtained,
both primary data and secondary data, are categorized according to the type of data.
Then the data is analyzed using qualitative methods, namely analyzing data related
to the problem being studied, then selected based on logical thinking to avoid errors
in the data analysis process.
The results of this research show that: 1) To register mortgage rights at the Land
Office, PPAT must send the relevant APHT and other required documents to the
Land Office. Registration of mortgage rights is carried out by the land office by
formalizing the register of mortgaged real estate and entering it into the register of
mortgaged real estate and copying the entry to the corresponding real estate
certificate. Currently APHT registration is done online, and with PPAT it is more
efficient, faster, sending APHT and supporting documents to the Land Office,
documents and warkah documents are sent only in the form of scans via an
electronic system, and the Land Office no longer accepts physical documents. 2)
Delay in submitting the APHT Deed by PPAT to the District Land Agency. Luwu is
caused by 2 (two) factors, namely internal factors and external factors. Internal
factors include: first, disruption of partner application systems for the HT-el system;
second, errors in writing the deed; third, an error occurred during the process of
checking and validating certificates, BT and SU. External factors include the parties
being late in providing the documents needed to complete the APHT so that PPAT
has not been able to submit the APHT for registration to the District Land Office.
Luwu. Delays were also caused when PPAT registered the APHT in the HT-el
system but the uploaded documents were incomplete, while the process after
uploading the documents the Land Office could not check in the system because the
checking could only be carried out after the fees had to be paid related to the APHT
registration activity. paid to the State, then the system can check. Meanwhile, the
process after the PNBP is paid will automatically take up to 7 (seven) days, if after
checking and it is found that the documents are incomplete, then the Creditor and/or
PPAT will be notified to immediately complete the files no later than the 5th (fifth)
xxiii
day from Service requests are received by the HT-el System. In the event that the
time period expires and the Creditor and/or PPAT do not complete the documents,
the application is declared void. However, delay does not necessarily result in the
cancellation of the APHT because it does not violate the legal terms of the
agreement in the form of objective conditions and if we examine it, there is no legal
provision which states that a delay in submitting the APHT makes the relevant deed
invalid. Even though the delivery is late, the Head of the Luwu Regency Land
Office is still obliged to process it. However, the PPAT concerned is responsible for
all consequences, including losses suffered by the parties concerned, caused by
delays in sending the files. 3) The implications of APHT being registered by PPAT
more than 7 (seven) working days will affect the birth time of the Mortgage Rights
so that it can cause losses to the parties, namely the third party is not bound by the
promises made by the creditor and the owner of the Mortgage Rights object. Thus,
as long as the APHT has not been registered, the creditor's rights are limited to the
general guarantee contained in Article 1131 of the Civil Code, namely all of the
debtor's assets, both existing and future, as collateral for all obligations. Apart from
that, the implication is that if before the issuance of the mortgage certificate, the
debtor defaults, the creditor does not have the right to carry out an execution auction
as intended in Article 6 UUHT, because a copy/photocopy of the Mortgage Rights
Certificate and Deed of Granting Mortgage are special documents at the time of the
auction request. . Deed of Granting Liability Rights which, if not registered, means
that the mortgage rights were never born/never existed. If the collateral for mortgage
rights is never created, then the creditor does not have the status of a priority creditor
(separatist creditor) to obtain repayment of the debtor's debt.
Keywords: Deed; Registration; Mortgage right
xxiv
خالصح
ِاسذٍُٕ، 2023. "ِرطٍثاخ ًُ ذغج صىىن ِٕح حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ِٓ ً لث PPAT ِ ت ٕاء ًٍ
ػ ْ اٌمأى ُ سل 4 ٌغٕح 1996 ْ تشأ حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ". أطشوحح اٌذساعاخ اٌؼٍُا ٍ ف
ِؼهذ تاٌىتى ٍِ اإلعال ٍِ اٌحىى (IAIN) تاٌىتى . ٌ َهرذ اٌمذس ووٍّح دمحم ػاسف.
َهذف هزا اٌثحس ًٌ ئ ًٍُ ذح ذٕفُز اٌرضاِاخ ٌٍ ِغإو صه األسض (PPAT) ٍ ف ًُ ذغج صه
ِٕح حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس (APHT) واِشاس اٌمأىُٔح ٌـ APHT ً اٌّغج تىاعطح PPAT
ألوصش ِٓ 7 (عثؼح) َ أَا ًّ ػ ٍ ف Luwu Regency Land ِىرة . ُ
ذ ئجشاء هزا اٌثحس َ تاعرخذا طشق اٌثحس اٌّؼُاسَح . ُ وَر ذصُٕف اٌثُأاخ ٍ اٌر ُ َر اٌحصىي
ػٍُها، عىاء اٌثُأاخ األوٌُح أو اٌثُأاخ اٌصأىَح، حغة ٔىع اٌثُأاخ . ِٓ و ُ ش ُ َر ًٍُ ذح
اٌثُأاخ َ تاعرخذا األعاٌُة إٌىػُح، ٍ وه ًٍُ ذح اٌثُأاخ اٌّرؼٍمح تاٌّشىٍح ً ِح اٌذساعح، ُ ش ُ
َر اخرُاسها تٕاء ًٍ ػ اٌرفىُش ٍ إٌّطم ٌرجٕة األخطاء ٍ ف ػٍُّح ًٍُ ذح اٌثُأاخ .
ذظهش ٔرائج هزا اٌثحس ِا ٍٍَ : 1) ًُ ٌرغج حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ٍ ف ِىرة األساضٍ، َجة ًٍ
ػ PPAT ئسعاي APHT راخ اٌصٍح وغُشها ِٓ اٌّغرٕذاخ اٌّطٍىتح ًٌ ئ ِىرة ٍ
األساض . ُ َر ًُ ذغج حمىق اٌشهٓ ٌ اٌؼماس ِٓ ً لث ِىرة ٍ األساض ٓ ػ طشَك ئضفاء اٌطاتغ ٍّ
اٌشع ًٍ ػ ً عج اٌؼماساخ اٌّشهىٔح وئدخاٌه ٍ ف ً عج اٌؼماساخ اٌّشهىٔح ؤغخ اٌمُذ ًٌ ئ
اٌشهادج اٌؼماسَح اٌّماتٍح . ُ َر حا ٌُ ا ًُ ذغج APHT ػثش اإلٔرشٔد، وِغ PPAT أصثح أوصش
وفاءج وأعشع، حُس ُ َر ئسعاي APHT واٌّغرٕذاخ اٌذاػّح ًٌ ئ اٌّىرة اٌؼماسٌ، وال ُ َر
ئسعاي اٌّغرٕذاخ ووشائك اٌىسق ئال ٍ ف ً شى ػٍُّاخ ِغح ػثش َ ٔظا ئٌىرشؤٍ، ٌُ و َؼذ
اٌّىرة ٌ اٌؼماس ً َمث اٌّغرٕذاخ اٌّادَح . 2) اٌرأخُش ٍ ف َُ ذمذ عٕذ APHT تىاعطح PPAT ًٌ
ئ وواٌح ٍ أساض إٌّطمح . َحذز اٌٍىو تغثة ٍُِٓ ػا (ُٕٓ اش )، وهّا ًِ اٌؼىا اٌذاخٍُح ًِ
واٌؼىا اٌخاسجُح . ًّ ذش ًِ اٌؼىا اٌذاخٍُح ِا ٍٍَ : أوال، ًُ ذؼط أٔظّح اٌرطثُماخ اٌششَىح َ
ٌٕظا HT-el؛ شأُا، أخطاء ٍ ف وراتح اٌفؼً؛ شا ٌصا، حذز خطأ أشٕاء ػٍُّح اٌرحمك ِٓ شهاداخ
BT وSU واٌرحمك ِٓ صحرها. ًّ ذش ًِ اٌؼىا اٌخاسجُح ذأخش األطشاف ٍ ف ذمَُذ اٌّغرٕذاخ
اٌالصِح إلوّاي APHT تحُس ٌُ ٓ َرّى PPAT ِٓ َُ ذمذ APHT ًُ ٌٍرغج ٍ ف ِىرة ٍ
األساض تإٌّطمح . ٌىو . حذشد ذأخُشاخ أ َضا ػٕذِا َ لا PPAT ًُ ترغج APHT ٍ ف َ ٔظا
HT-el ٓ وٌى اٌّغرٕذاخ ٍ اٌر ُ ذ ذحٍُّها وأد غُش ِىرٍّح، تُّٕا ٌُ ٓ َرّى ِىرة ٍ األساض ِٓ
اٌرحمك ِٓ اٌؼٍُّح تؼذ ًُّ ذح اٌّغرٕذاخ ٍ ف َ إٌظا ألٔه ال ٓ َّى ئجشاء اٌفحص ئال تؼذ
عذاد َ اٌشعى . ُ عُر دفؼها فُّا َرؼٍك تٕشاط ًُ ذغج APHT، ٍ واٌر ُ َر دفؼها ًٌ ئ اٌذوٌح، ُ ش ٓ
َّى َ ٌٍٕظا اٌرحمك ِٕها . ٍ وف اٌىلد ٔفغه، عرغرغشق اٌؼٍُّح تؼذ دفغ PNBP ذ ٍمائ ُ ا ِا ً
َص ًٌ ئ 7 (عثؼح) أَا،َ ئرا ُٓ ذث تؼذ اٌفحص ْ أ اٌّغرٕذاخ غُش ِىرٍّح، ُ فغُر ئخطاس ٓ
اٌذائ و/أو PPAT العرىّاي اٌٍّفاخ ًٍ ػ اٌفىس ٍ ف ِىػذ ال َرجاوص ِٓ َ اٌُى اٌخاِظ
(اٌخاِظ ) ِٓ ٍ ذٍم طٍثاخ اٌخذِح تىاعطح َ ٔظا HT-el. ٍ ف حاٌح أرهاء اٌفرشج اٌضُِٕح َ
وػذ َ لُا ٓ اٌذائ و/أو PPAT تاوّاي ٕ اٌّغرذاخ، ُ فغُر اػرثاس اٌطٍة تاطال. ئال ْ أ اٌرأخُش ال ٌ
َإد تاٌضشوسج ًٌ ئ ئٌغاء APHT ألٔه ال َخاٌف اٌششوط اٌمأىُٔح ٌالذفالُح ٍ ف ً شى ششوط
xxv
ِىضىػُح وئرا فحصٕاها فال َىجذ ٔص ٍٔ لأى َٕص ًٍ ػ ْ أ اٌرأخُش ٍ ف َُ ذمذ APHT ً
َجؼ ً اٌفؼ ٍٕ اٌّؼ تاطال. ًٍ ػ ُ اٌشغ ِٓ ذأخش اٌرغٍُُ، ئال ْ أ سئُظ ِىرة ٍ أساض Luwu
Regency ال َضاي ٍِض ِ ا تّؼاٌجره . وِغ رٌه، ْ فا PPAT اٌّؼُٕح ِغإوٌح ٓ ػ جُّغ
اٌؼىالة، تّا ٍ ف رٌه اٌخغائش ٍ اٌر ذرىثذها األطشاف اٌّؼُٕح، تغثة اٌرأخُش ٍ ف ئسعاي
اٌٍّفاخ . 3) عىف ذإشش اِشاس اٌّرشذثح ًٍ ػ ًُ ذغج APHT ِٓ ً لث PPAT ألوصش ِٓ 7
(عثؼح) َ أَا ًّ ػ ًٍ ػ ولد ُِالد حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس تحُس ٓ َّى ْ أ ذغثة خغائش
ٌألطشاف، ٌ أ ْ أ اٌطشف اٌصاٌس غُش َ ٍِض تاٌىػىد ٍ اٌر لطؼها ٓ اٌذائ وِاٌه ٓ وائ حمىق ٓ
اٌشه ٌ اٌؼماس . وتاٌراٌٍ، طاٌّا ٌُ ُ َر ًُ ذغج APHT، ْ فا حمىق ٓ اٌذائ ذمرصش ًٍ ػ ْ
اٌضّا َ اٌؼا اٌىاسد ٍ ف اٌّادج 1131 ِٓ ْ اٌمأى ،ٍٔاٌّذ ٌ أ جُّغ أصىي ،َٓاٌّذ اٌحاٌُح
واٌّغرمثٍُح، ْ وضّا ٌجُّغ االٌرضاِاخ . وتصشف إٌظش ٓ ػ رٌه، ْ فا ًٕ اٌّؼ ٍّٕ اٌض هى أٔه
ئرا ذخٍف َٓ اٌّذ ً لث ئصذاس شهادج ٓ اٌشه اٌؼماسٌ، فال َحك ٓ ٌٍذائ ئجشاء ِضاد ذٕفُز ًٍ ػ
إٌحى اٌّمصىد ٍ ف اٌّادج 6 UUHT، ْ أل ٔغخح / ٔغخح ِٓ حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس شهادج
وعٕذ ِٕح ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ٍ ه وشائك خاصح ولد طٍة اٌّضاد . . عٕذ ِٕح حمىق اٌّغإوٌُح
واٌزٌ، ئرا ٌُ ُ َر ذغجٍُه، ٍٕ َؼ ْ أ حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ٌُ ذىٌذ /ٌُ ٓ ذى ِىجىدج ًٍ ػ
اإلطالق. ئرا ٌُ ُ َر ئٔشاء ْ ضّا حمىق ٓ اٌشه ٌ اٌؼماس ِط ٍما، ْ فا ٓ اٌذائ ال َرّرغ تىضغ ٓ
اٌذائ ٌ ر األوٌىَح (ٓ اٌذائ ٌٍ االٔفصا ) ٌٍحصىي ًٍ ػ عذاد َٓ د َٓ اٌّذ .
ذغجًُ؛ حك ٓ اٌشه ٌ اٌؼ

Item Type:	Thesis (Other)
Subjects:	100 Filsafat dan psikologi > 172.2 Kewajiban Negara dan Pemerintah
Divisions:	Program Pascasarjana > Program Studi S-2 Hukum Islam
Depositing User:	Harding Sulu
Date Deposited:	19 Mar 2024 03:52
Last Modified:	19 Mar 2024 03:52
URI:	http://repository.iainpalopo.ac.id/id/eprint/8382

Actions (login required)

View Item